פרטי התקשרות
ליווי כלכלי מותאם אישית במגוון תחומים
054-5528645
תכנון נכון של פרעון מוקדם
הצטבר לכם סכום כסף מסוים ואתם חושבים האם כדאי לפרוע חלק מהמשכנתא באמצעותו?
מכיוון שאני עוסקת בליווי כלכלי במספר תחומים אני רוצה לציין שלא תמיד כאשר מגיעים אלי לקוחות שחסכו סכום מסוים ומתייעצים האם כדאי לפרוע חלק מהמשכנתא, אני ממליצה לעשות זאת, תמיד כדאי לבחון את האלטרנטיבות העומדות בפניכם. האם התנאים של המשכנתא שלכם טובים? או במילים אחרות האם המחיר שאתם משלמים על הכסף זול? מה התנאים בשוק היום להשקעות אלטרנטיבות? האם יש אלטרנטיבת השקעה שמתאימה לכם שבה תרוויחו יותר מעלות הכסף שאתם משלמים במשכנתא? איזו רמת סיכון אתם רוצים לקחת?
אם אתם רוצים לבחון את שאר האפשרויות העומדות בפניכם לפני שאתם בוחרים להשתמש בכסף שחסכתם כדי לפרוע חלק מהמשכנתא, אתם מוזמנים ליצור עימי קשר בטלפון: 054-5528645.
נניח שבחנתם את האפשרויות העומדות בפניכם ובכל זאת החלטתם שאתם מעוניינים לפרוע חלק מהמשכנתא, כיצד תדעו מאיזה מסלול כדאי לפרוע ומה עוד צריך לקחת בחשבון לפני הפרעון? ראשית אסביר שכל מסלול בתמהיל המשכנתא שלכם עומד בזכות עצמו, לכל מסלול יש את ההחזר החודשי שלו ואם בחרתם לסלק מסלול מסוים, כל שאר המסלולים נשארים ללא שינוי. אם החלטתם לפרוע רק חלק מהמסלול, אתם יכולים להחליט האם הסכום שפרעתם ישמש על מנת לקצר את התקופה של אותו מסלול או להקטין את ההחזר החודשי שלו.
דו"ח יתרה לסילוק
השלב הראשון בהחלטה איזה מסלול לפרוע הוא להוציא מהבנק דו"ח יתרה לסילוק. בדו"ח זה תוכלו למצוא את כל הפרטים לגבי כל אחד מהמסלולים במשכנתא שלכם: יתרה לסילוק, ריבית, עוגן וכן גובה עמלת הפרעון המוקדם (במידה ויש).
כשכל הנתונים פרושים לפניכם, עכשיו "רק" נשאר להחליט מאיזה מסלול לפרוע:
סביר להניח שיש לכם מספר מסלולים בתמהיל המשכנתא שלכם ולכל מסלול יש מנגנון אחר וריבית אחרת. למה אני מתכוונת כשאני אומרת "מנגנון"? הכוונה היא האם הקרן צמודה למדד או לא האם הריבית היא קבועה או משתנה ובמקרה שהריבית משתנה – מה העוגן של המסלול הספציפי שלכם ומתי הוא צפוי להשתנות. נושא חשוב נוסף שיש לבחון הוא האם יש עמלת פרעון מוקדם למסלול והאם כדאי לפרוע אותו למרות העמלה.
לווים לעיתים נוהגים לחשוב שכדאי לפרוע את המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר אבל לא תמיד זה המצב:
נניח שיש לכם שני מסלולים:
מסלול ראשון בריבית משתנה שבו הקרן צמודה למדד בריבית 2%
ומסלול שני בריבית קבועה שבו הקרן לא צמודה למדד בריבית 3%
האם כדאי לכם לפרוע דווקא את המסלול עם הריבית היקרה? לא בהכרח. כאן כדאי לבחון את המנגנון שהזכרתי קודם.
אם אנחנו בתקופה שהמדד השנתי הוא 1% או גבוה יותר, הרי שהמסלול הצמוד למדד יותר יקר מהמסלול הלא צמוד. וכמובן, צריך לבדוק גם מה הצפי לשינוי מדד בעתיד – האם המדד צפוי לעלות/לרדת?
בנוסף למדד, צריך להתייחס לריבית ולעוגן של המסלול. אם המסלול הצמוד שלכם הוא בריבית של 2% כי הריבית שלכם היא עוגן + 3%, המשמעות היא שהעוגן שלכם הוא 1-. חשוב לבדוק מתי נקודת השינוי הבאה של העוגן שלכם והאם העוגן צפוי לעלות או לרדת. למשל, אם בנקודת השינוי הקרובה, העוגן הולך לעלות מ 1- ל 1+ הרי שהריבית שלכם תעלה ב 2%.
עמלות פרעון מוקדם
נושא חשוב הינו העמלות הקיימות כשאנו באים לפרוע חלק מהמשכנתא שלנו. נהוג לדבר על "קנס" ששמו הרישמי הוא עמלת היוון וזוהי אכן העמלה המשמעותית ביותר אבל חשוב לדעת שיש 3 עמלות נוספות:
עמלה תפעולית – עמלה בסך 60 שקלים. סכום זה מתעדכן מעת לעת.
עמלת מדד – במידה ופורעים מסלול צמוד מדד עד ה 15 בחודש, לפני שהמדד מתפרסם, תחול עמלה בשיעור מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב 12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפרעון המוקדם, כפיתוי בגין הפסד מדד. במידה ומבצעים את הפרעון המוקדם מה 16 לחודש ועד סופו, הבנק לא יגבה עמלה זו.
האם זה אומר שתמיד כדאי לפרוע לאחר ה 15 לחודש? בודאי שלא, צריך לבחון האם מעדיפים לספוג מדד של חודש הפרעון או ממוצע של 12 המדדים האחרונים.
עמלת אי הודעה – עמלת אי הודעה היא 0.1% מהסכום הנפרע. אם נודיע לבנק על כך שברצוננו לפרוע את המסלול ונמתין 10 ימים, לא נשלם עמלה זו. האם המשמעות היא שתמיד כדאי לתת הודעה מוקדמת על מנת לא לשלם את העמלה? התשובה היא לא. 0.1% לעשרה ימים זה שווה ערך לריבית שנתית של כ 3.6%. לכן אם הריבית על המסלול שפורעים (בתוספת מדד אם מדובר במסלול צמוד מדד) היא נמוכה מ 3.6% עדיף לתת הודעה ולחכות 10 ימים. אם הריבית גבוהה מ 3.6% אז עדיף לפרוע את המסלול ללא הודעה מוקדמת (כי בעשרה ימים האלה ישלם יותר מגובה העמלה שיחסוך).
עמלת היוון
העמלה הרביעית שכבר הזכרנו – עמלת ההיוון (או ה"קנס" שכולם מדברים עליו)
אז מהי עמלת היוון? מתי היא קיימת? איך מחשבים אותה והאם ניתן לקבל הנחה בגינה?
נתחיל ונאמר שגובה עמלת ההיוון מופיע בדו"ח יתרה לסילוק שהזכרתי קודם וכן שלא נדרש לשלם עמלת היוון בכל מסלולי המשכנתא במקרה של פרעון מוקדם אלא רק בחלקם.
אבל לפני שנצלול לפרטים נסביר בפשטות מהי עמלת ההיוון: כשחתמנו על חוזה ההלוואה מול הבנק, הסכמנו ביננו על תנאי ההלוואה: הסכום, מספר השנים והריבית הצפויה. כאשר אנו מבקשים לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, אנו בעצם מבקשים לשנות את תנאי ההלוואה. אם כשנפרע סכום מסוים הבנק יוכל להלוות את הסכום הזה ללקוח אחר בתנאים טובים יותר (מבחינת הבנק), כלומר בריבית גבוהה יותר מהריבית שאנו משלמים לו כרגע על ההלוואה – הבנק לא יבקש מאיתנו פיצוי על כך שאנו מבקשים לשנות את תנאי ההלוואה, אבל אם הבנק לא יוכל להלוות את הכסף שקיבל מאיתנו חזרה לפני הזמן ללקוח אחר בריבית טובה יותר (שוב מבחינתו) – הבנק מבקש מאיתנו פיצוי וזוהי עמלת ההיוון או "הקנס" שאנו משלמים לבנק.
אז באילו מסלולים נשלם עמלת היוון ובאילו לא נשלם?
במסלולים שבהם הריבית משתנה כל תקופה קצרה (פריים, מט"ח, מק"מ, משתנה כל שנה) אין בכלל עמלת היוון.
במסלולים בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד) וכן במסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים ומעלה, יש עמלת היוון במידה והריבית במשק ירדה מהריבית לצורך חישוב עמלת היוון. מהי הריבית לצורך חישוב עמלת היוון – הנמוכה מבין הריבית שבה נלקח המסלול בהלוואה לבין הריבית הממוצעת לאותו סוג הלוואה ביום לקיחת ההלוואה.
כלומר, נניח שבמשכנתא שלכם יש מסלול בריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד שנלקחה ל 30 שנה וחלפו 11 שנה מהיום שבו משכתם את הכסף של המסלול הזה מהבנק.
נניח עוד שהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד ל 30 שנה ביום לקיחת ההלוואה עמד על 2.5% ובהלוואה שלכם הריבית שקיבלתם למסלול זה היתה 2.3%. כפי שהסברתי קודם, לוקחים את המינימום משתי ריביות אלה, כלומר במקרה הזה – 2.3%.
עכשיו נראה לאיזו ריבית נשווה – נבדוק מהי הריבית בממוצעת להלוואות צמודות מדד לתקופה המתאימה. כלומר, אם ההלוואה נלקחה ל 30 שנה אבל חלפו כבר 11 שנים, נקודת שינוי הריבית הבאה היא עוד 4 שנים, לכן נבדוק מהי הריבית הממוצעת להלוואות צמודות מדד עד 5 שנים, נניח שהריבית היא X.
אם X גדול מ 2.3% - לא תהיה לכם עמלת היוון.
אם X קטן מ 2.3% - תהיה עמלת היוון.
איפה נבדוק מהו X? לפניכם קישורים בהם ניתן למצוא את הריביות הממוצעות שבנק ישראל מפרסם ומשמשות לחישוב עמלת ההיוון:
הריביות הממוצעות על הלוואות צמודות מדד: https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/mortgagee.aspx
הריביות הממוצעות על הלוואות שאינן צמודות מדד:
https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Pages/MorgageRate.aspx
מה יהיה גובה העמלה? הכי קל לבדוק בדו"ח יתרה לסילוק. לא אסביר כאן איך בדיוק מחושבת העמלה, אלא אתן כלל אצבע:
הפרש הריביות ממקודם * גובה המסלול שאותו פורעים (בהנחה שפורעים את כל המסלול) * מספר השנים שנותרו לתשלום למסלול זה (אם זה מסלול בריבית משתנה אז עד נקודת השינוי הקרובה. אם מדובר במסלול בריבית קבועה, אז עד תום התקופה).
בדוגמא הקודמת, נניח ש 1.1%=X
הפרש הריביות הוא 1.2, נניח שאנו פורעים מסלול שיתרתו 400,000 שקלים ויש עוד 4 שנים עד לנקודת שינוי הריבית.
עמלת ההיוון לפני הנחה תהיה:
1.2% * 400,000 * 4 = 19,200 שקלים
האם ניתן לקבל הנחה על עמלת ההיוון?
בחלק מהמקרים נקבל הנחה על עמלת ההיוון. גובה ההנחה תלוי במספר השנים שחלפו ממועד ביצוע ההלוואה ועד מועד ביצוע הפרעון המוקדם וכן האם המסלול הנפרע הינו חלק מתמהיל שבו קיימת הלוואת זכאות או לא. עפ"י הטבלה הבאה:
(מחדדת שלהלוואת הזכאות עצמה אין עמלת פרעון מוקדם, ההנחות בטבלה מתייחסות למסלולים אחרים בתמהיל שבו יש הלוואת זכאות פעילה):
נחזור לדוגמא שלנו, במידה ופרענו לאחר 11 שנים ממועד ביצוע ההלוואה ונניח שאין בתמהיל שלנו הלוואת זכאות, נקבל 30% הנחה על עמלת ההיוון ולכן במקום 19,200 שקלים, נשלם "רק" 13,440 שקלים.
לכן כשאתם בוחנים האם כדאי לכם לפרוע מסלול מסוים ומתי, שימו לב כמה זמן חלף ממועד ביצוע ההלוואה, יתכן שאתם קרובים למועד שבו אחוז ההנחה על עמלת ההיוון עומד לגדול ואז כדאי להמתין עם הפרעון.
לא לשכוח:
במידה ופרעתם את המשכנתא במלואה (את כל המסלולים) לפני הזמן, אל תשכחו להסיר את השעבוד על הנכס כלומר, לבטל את הערת האזהרה בטאבו לטובת הבנק וכן למחוק את המשכנתא מרשם המשכונות.
במידה ופרעתם את המשכנתא במלואה, יש לטפל גם בביטוחי המשכנתא (לאחר שהסרתם את השיעבודים). את ביטוח החיים למשכנתא יש לבטל אבל את ביטוח הדירה לא לבטל אלא רק לוודא שהבנק לא מוטב של הפוליסה יותר אלא אתם.
במידה ועשיתם פרעון חלקי, כדאי לעדכן את ביטוח החיים של המשכנתא שסכום המשכנתא ירד על מנת להוריד את עלות הביטוח.
בהצלחה
אם אתם זקוקים להכוונה – מוזמנים ליצור עימי קשר בטלפון 054-5528645.
אין לראות במאמר זה המלצה כיצד לנהוג וכל מקרה צריך להבחן לגופו.
