אם אתם עומדים בפני רכישת דירה, בין אם מדובר בדירתכם הראשונה או שהינכם משפרי דיור (קונים דירה נוספת ומוכרים את הנוכחית) או רוכשים דירה להשקעה, הדבר הראשון שאתם צריכים לדעת הוא כמה כסף בסך הכל יש לכם עבור המהלך כולו.

חשוב להבחין בין ההון העצמי שלכם לבין הכסף אותו תוכלו לגייס מהבנק: ההון העצמי הינו הכסף שכבר יש לכם או שאתם צפויים לקבל בקרוב (לדוגמא: בונוס שצפוי להגיע, כסף שעומד להשתחרר, עזרה מההורים וכו') והכסף שתוכלו לגייס מהבנק הוא בעצם סכום המשכנתא שהבנק יסכים לתת לכם.

סכום המשכנתא שיאושר לכם בבנק תלוי בשני פרמטרים:

1. אחוז המימון לו אתם זכאים.

2. כושר ההחזר שלכם.

​

מהו אחוז המימון?

במידה ואתם רוכשים את דירתכם הראשונה - תוכלו לקבל מהבנק עד 75% משווי הנכס שאתם רוכשים.

במידה והינכם משפרי דיור, כלומר, יש בבעלותכם דירה ואתם מעוניינים לרכוש דירה אחרת במקומה, הבנק יתן לכם מקסימום 70% מימון משווי הנכס.

במידה ומדובר בדירה להשקעה (דירה שניה ומעלה), תוכלו לקבל מהבנק עד 50% מימון משווי הנכס.

​

נתעכב רגע על המונח "שווי הנכס" - 75% / 70% / 50% ממה?

כשאתם רוכשים דירה, קבעתם עם מוכר הדירה מהו הסכום אותו תשלמו תמורתה, זהו מחיר הדירה כפי שכתוב בהסכם המכר. לעיתים, מחיר זה גבוה או נמוך ממחיר השוק. הבנק לא מעוניין לקחת סיכונים מיותרים ולכן כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, הבנק יבקש ששמאי מטעמו יגיע לנכס ויעריך את שוויו.

שווי הנכס לצורך קביעת אחוזי המימון הינו הנמוך מבין מחיר הדירה בחוזה המכר וערך הנכס כפי שהעריך השמאי.

לדוגמא, רכשתם את דירתכם הראשונה במחיר 1,100,000 שקלים (המחיר בחוזה המכר) ושמאי מטעם הבנק העריך ששווי הנכס הוא 1,000,000 שקלים?

תוכלו לקבל מהבנק עד 75% מהנמוך מבין השניים, כלומר במקרה הזה, עד 75% מהערכת השמאי, שהם 750,000 שקלים.

(ב"מחיר למשתכן" יש כללים אחרים, עליהם תוכלו לקרוא במאמר: משכנתא בפרויקטי מחיר למשתכן).

​

כושר החזר

כשהבנק בודק מהו סכום המשכנתא המקסימלי שהוא יסכים לתת לכם, בנוסף לאחוז המימון, הבנק יבדוק גם את כושר ההחזר שלכם.

מהו כושר החזר? הסכום אותו אתם יכולים להחזיר לבנק בכל חודש עבור המשכנתא.

כושר ההחזר מחושב מעט שונה בכל בנק אבל הרעיון הכללי דומה - הבנק בודק מהי הכנסתכם החודשית נטו ומוריד ממנה את סך ההתחייבויות החודשיות שלכם. 

הבנק יאשר שההחזר החודשי עבור המשכנתא שלכם יהיה כשליש מהסכום שהתקבל. 

כשהבנק בודק את הכנסותיכם הוא לוקח בחשבון גם הכנסות משכירות, בונוסים, קצבאות ועוד. במקרים אלה יש שונות בין הבנקים וכדאי להתייעץ עם יועץ/ת משכנתאות על מנת להבין באילו מההכנסות שלכם הבנק יכיר ובאילו תנאים.

לגבי התחייבויות - הבנק יתייחס רק להתחייבויות שהינן לתקופה ארוכה יותר מ 18 חודשים. למשל, אם לקחתם הלוואה מקרן ההשתלמות ונשארו לכם רק עוד 10 תשלומים עבורה, הבנק לא יוריד את ההחזר החודשי של ההלוואה הזאת מההכנסה שלכם, לעומת זאת, אם התחייבתם לשלם 2500 שקלים בחודש בעסקת מימון לרכב ונשארו לכם עוד שנתיים וחצי לשלם - הבנק יוריד את ה 2500 שקלים מההכנסה שלכם לצורך בדיקת כושר החזר.
 

אתן דוגמא מספרית: נניח שזוג מרוויח ביחד 25,000 שקלים נטו לחודש ויש להם שתי הלוואות: על ההלוואה הראשונה הם מחזירים כל חודש 3000 שקלים והיא מסתיימת עוד שנה ועל ההלוואה השנייה הם מחזירים בחודש 2500 שקלים והיא מסתיימת עוד 4 שנים.

הבנק יתייחס רק להלוואה שעבורה יש לשלם עוד ארבע שנים ולכן ההכנסה הפנויה של הזוג מבחינת הבנק לצורך חישוב כושר החזר היא 22,500 שקלים. 

הבנק יאפשר לזוג לקבל משכנתא שההחזר החודשי שלה, הוא כשליש מהכנסתם הפנויה, כלומר, בדוגמא שלנו, יאפשרו לזוג לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה הינו עד 7500 שקלים.

(ישנם בנקים שיאפשרו גם החזר חודשי קרוב ל 40% מההכנסה הפנויה אבל זה תלוי בבנק ובטיב הלקוחות).

​

אז מהו ההון העצמי שאצטרך?

אם קיבלתם מהבנק 75% משווי הנכס, משמע שההון העצמי הדרוש לכם הינו 25% ממחיר הדירה? לא ולא.

חשוב לזכור שכשרוכשים דירה, מחיר הדירה הוא רק ההתחלה  ויש לקחת בחשבון לא מעט עלויות נלוות שמצטרפות לרכישה ועלותם צריכה להיות ממומנת מההון העצמי שלכם ולא מכספי המשכנתא. 

​

אילו עלויות נלוות קיימות כשרוכשים דירה:

1. מס רכישה בהתאם למדרגות רשות המיסים. תוכלו לבדוק מהו מס הרכישה שתצטרכו לשלם באמצעות הסימולטור של רשות המיסים. למעבר לסימולטור לחצו כאן.

2. תשלום שכר טרחה לעורך הדין, נע בין 0.5% ל 1.5% משווי העסקה (לפני מע"מ).

3. תשלום שכר טרחה למתווך, נע בין אחוז לשני אחוז (לפני מע"מ). בדרך כלל יש גם עמלת מינימום אם מדובר בדירות זולות מאוד.

4. הצמדה למדד תשומות הבניה: 

   הוצאה כבדה מאוד בשנים האחרונות היא ההצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירה מקבלן. לעיתים קרובות, זוגות מוצאים את עצמם במצב שבו חסר להם כסף     לשלם לקבלן כי לא השאירו מספיק כסף בצד לכסות את ההצמדה למדד תשומות הבניה.

5. שיפוץ/רענון לפי הצורך.

6. קיפול הבית הקודם, במקרה של משפרי דיור (אריזה, פירוק רהיטים, הובלה, עלות ימי החופש וכו')

7. עלויות הקשורות למשכנתא:

    - שמאי - עלות שמאי מטעם הבנק מצוינת על גבי טופס ההפנייה לשמאי שהבנק מספק ונעה בין 280 שקלים לזכאי משרד השיכון ל 3000 שקלים (בהתאם לשווי              הנכס). שימו לב שבמקרים מסוימים כדאי לבצע שמאות מוקדמת ואז עלות השמאי גבוהה יותר.

    - פתיחת תיק - 0.25% מסכום המשכנתא, ניתן לקבל הנחות (החל מ 23.8.22 עמלת פתיחת תיק עבור הלוואות לדיור תהיה 360 שקלים בלבד).

    - עלות הפקת מסמכים שונים לפי דרישת הבנק (רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה, ייפוי כח נוטריוני, הסבת ערבות, אישורי זכויות ועוד) - עד 1000 שקלים.

    - תשלום שכר טרחה ליועץ/ת משכנתאות, נע בין 6000 ל 9000 שקלים.

 

שימו לב, המאמר מתייחס למימון מהבנקים ולא מגופים חוץ בנקאיים, בהם ניתן להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר אבל המימון הינו יקר יותר.

​

בהצלחה

אם אתם זקוקים להכוונה – מוזמנים ליצור עימי קשר בטלפון 054-5528645.

אין לראות במאמר זה המלצה כיצד לנהוג וכל מקרה צריך להבחן לגופו.

​

​