זוג צעיר ניגש לבנק ומבקש הצעה למשכנתא. הבנקאי/ת לא שואל/ת את הזוג יותר מדי שאלות ומציע/ה להם תמהיל מסוים.

ב 90% מהמקרים התמהיל שיוצע לכם בבנק יהיה תמהיל שלישים. לפני שאסביר מהו תמהיל שלישים, חישבו על סיטואציה דומה:

זוג נכנס לסוכנות מכוניות ומבקש לרכוש רכב. המוכר/ת לא שואל/ת את הקונים יותר מדי שאלות ומיד מציע/ה להם לרכוש ג'יפ.

האם אתם חושבים של 90% מהקונים המבקשים לרכוש רכב - מתאים לרכוש ג'יפ? הרי ברור שלא. לא משנה אם הייתי כותבת שמיד מציעים להם לרכוש מאזדה/סובארו או כל רכב אחר, עצם הרעיון של 90% מהקונים מתאים לרכוש אותו רכב, הוא רעיון בעייתי, הרי ברור שלקונים שונים יש צרכים שונים מהרכב, תקציב שונה וסדרי עדיפויות אחרים.

באותו אופן, עצם הרעיון שאותו תמהיל יכול להתאים לרב הלווים ולרב העסקאות, הוא רעיון שגוי וברור שלא האינטרסים של הלקוח עומדים לנגד עיניהם של הבנקאים בסניפים אלא האינטרסים של הבנק אותו הם מייצגים. בנק הוא עסק וכעסק הוא מעוניין להרוויח, כמובן שזה לגמרי לגיטימי אבל אם אתם רוצים שירוויחו על חשבונכם הכי מעט שאפשר, קחו עזרה מקצועית מיועץ/ת משכנתאות שיבנה לכם תמהיל מותאם אישית לכם, ליכולות הפיננסיות שלכם כעת ובעתיד, לכוונתכם לסלק/לא לסלק חלק מהמשכנתא לפני הזמן ועוד.

 

מהו תמהיל שלישים?

תמהיל שבו שליש מהמשכנתא במסלול פריים, שליש במסלול בריבית קבועה (צמודה/לא צמודה למדד) ושליש בריבית משתנה (צמודה/לא צמודה למדד).

​

מהם החסרונות בתמהיל שלישים:

1. תנודתיות גבוהה- שני שליש מהתמהיל נתון לשינויים כשהריביות במשק משתנות: החלק של הפריים יעלה/ירד כשהריבית במשק תעלה/תרד וכן המסלול בריבית משתנה, יושפע משינוי ריבית במשק אחת לתקופה (לפי תקופת המסלול שבחרתם)

לעיתים קרובות שני שליש מהתמהיל צמוד למדד (במידה וגם המשתנה וגם הקבועה צמודות למדד) - הצמדה של אחוז כל כך גבוה מהתמהיל למדד מוסיפה גם היא לתנודתיות של התמהיל.

2. החזר חודשי נמוך - הבנק מנסה לצייר לכם תמונה יפה כדי שיהיה לכם קל "לבלוע" את התמהיל שהוא כל כך רוצה למכור לכם לכן הוא יציג לכם החזר חודשי נמוך יחסית כדי שיהיה "קל לעיכול" עבורכם. החזר חודשי נמוך מדי לסכום המשכנתא הופך את המשכנתא לארוכה יותר ומייקר משמעותית את ההחזר הכולל על ההלוואה. בנוסף, כדי להגיע להחזר החודשי הנמוך ההתחלתי, הבנק לוקח מסלולים מסוכנים שבעתיד יגרמו להחזר החודשי לתפוח אבל הבנק לא יראה לכם מה עלול לקרות להחזר החודשי אלא יציג רק את ההחזר החודשי הראשון.

3. ריביות שנראות נמוכות אבל הם בעצם יקרות מאוד - כחלק מהרצון של הבנק להציג תמהיל מפתה, הוא מציג לכם מסלולים בהם הריביות נראות נמוכות אבל בפועל המסלולים הרבה יקרים ממה שהבנק מראה לכם. למשל, מסלול בריבית משתנה צמוד מדד בריבית שנראית אטרקטיבית כרגע, בתקופה שהמדד הינו 2% לשנה (יעד האינפפלציה של בנק ישראל עומד על 3%-1%) ובתקופה שצפויות עליות ריבית, יעלה לכם הרבה מאוד כסף למשך שנים רבות.

​

כשאני מלווה לקוחות ומציגה להם תמהיל לאחר איפיון לקוח ומיפוי צרכים, אני מראה להם איך המשכנתא שלהם תתנהג במהלך כל שנות חייה לפי צפי שינויים בריביות ובמדד. אני עורכת עבור הלקוחות שלי סימולציה שונות על מנת שהמשכנתא שלהם תפתיע אותם הכי מעט שאפשר בהמשך חייהם. לעומת זאת, הבנק מראה לכם מה יהיה התשלום הראשון של ההלוואה שלכם, לא מראה איך התשלום צפוי לתפוח כשהמדד או הריביות יעלו וגם לא חושף בפניכם את העלות הכוללת של ההלוואה שלכם - האם תשלמו 1.3 שקלים על כל שקל שתקחו מהבנק או 1.7 שקלים? התשובה תלויה בעבודת ההכנה שתעשו לפני שתגיעו לבנק. ההצעה הכי טובה שאני יכולה לתת לכם היא להגיע לבנק עם תמהיל שהוכן במיוחד עבורכם מיועץ/ת שמכירים את הצרכים והיכולות שלכם.

​

חשוב להגיד שיש מקרים בהם תמהיל שלישים מתאים ללווים ולעסקה, כמו שלחלק מהאנשים מתאים לנהוג בג'יפ אבל מדובר בחלק קטן של הלקוחות והעסקאות, למשל כשמתכננים לפרוע את המשכנתא בקרוב או שנאלצים לקחת החזר חודשי נמוך מדי ולא תואם את סכום המשכנתא הכוללת.

 

בהצלחה

אם אתם זקוקים להכוונה – מוזמנים ליצור עימי קשר בטלפון 054-5528645.

אין לראות במאמר זה המלצה כיצד לנהוג וכל מקרה צריך להבחן לגופו.

​

​

​

​

​

​

​